京投發(fā)展的盈利能力優(yōu)化研究

發(fā)布時間：2020-11-17 14:53

　　當前房地產市場土地紅利不再,規(guī)�；康禺a企業(yè)的高速增長一方面帶來高比例的資金占用導致負債率居高不下,另外一方面市場風險將帶來銷售去化風險,因此,單純靠規(guī)模擴張做大做強的模式無法持續(xù)。在131家上市房地產企業(yè)中,歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降的房地產企業(yè)企數(shù)量超過25%,行業(yè)凈利潤水平開始進入下行狀態(tài)。2017年開始的宏觀調控使得中國不少激進型房地產企業(yè)遭遇滑鐵盧,而一些有著鮮明特色的中小型房地產企業(yè)在這一輪周期中與大型房地產企業(yè)錯峰競爭,表現(xiàn)穩(wěn)固。近年來,隨著國家對城市發(fā)展和軌道交通建設的重視與支持,全國多個城市進入軌道交通開發(fā)建設快行道。京投發(fā)展從十年前進入到軌道物業(yè)領域到深耕“TOD智慧生態(tài)圈”,在不斷自我強化核心能力的同時,也成功打造了自身的企業(yè)護城河,成為房地產領域有著核心競爭力的典型企業(yè)代表。以品質剛需為受眾群體、軌道物業(yè)為核心競爭力的京投發(fā)展也憑借自己的產品定位得以在這輪宏觀調控中保持自己的發(fā)展步調。近年來,京投發(fā)展凈利潤始終保持增長狀態(tài),成房地產宏觀調控以來少有保持凈利率持續(xù)增長的地產品牌。本文通過對京投發(fā)展近年的盈利能力進行分析,發(fā)現(xiàn)其存在以下幾個問題:第一,土地儲備不連續(xù),利潤籌劃受限;第二,業(yè)務結構不均衡,經(jīng)營改善緩慢;第三,控股合作開發(fā),投資風險較大;第四,融資方式單一,資本結構不合理。企業(yè)的財務問題往往與企業(yè)戰(zhàn)略布局和經(jīng)營管理方式息息相關,第一,京投發(fā)展一直堅持“以北京為中心,以軌道交通為依托”的發(fā)展戰(zhàn)略,憑借大股東在軌道交通行業(yè)的壟斷地位和資源傾斜,公司擁有在北京市場的軌道物業(yè)項目土地獲取的優(yōu)勢,已成功獲取并開發(fā)三個軌道物業(yè)項目,但是由于該類項目土地推出的時間不確定、不規(guī)律、不連續(xù),加大了公司對項目利潤籌劃的難度。第二,京投發(fā)展的房地產業(yè)務主要為房地產銷售,占公司營業(yè)收入的95%以上,核心競爭力產品軌道物業(yè)項目不能滿足供貨需求時,對公司經(jīng)營的現(xiàn)金流和盈利水平具有重要影響。第三,在公司合作開發(fā)的項目中,公司持有的股權比例一般較高,資金占用金額較大,另外部分投資參股公司連續(xù)超額虧損,給公司帶來了較大的投資風險。第四,由于TOD項目體量大,開發(fā)周期長,建設資金需求較大,給公司形成了巨大的融資壓力,過于依賴股東借款使得公司的整體負債水平較高。為了優(yōu)化京投發(fā)展的盈利能力,基于公司提出的全新商業(yè)模式“TOD智慧生態(tài)圈”,提出以下幾點優(yōu)化建議:首先,公司要繼續(xù)深耕軌道物業(yè)主業(yè),強化土地資源儲備,將TOD模式向進行復制推廣,加快規(guī)模擴張;其次,基于市場發(fā)展和需求,拓展業(yè)務范圍,尋找新的利潤增長點,保持公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展;再次,在合作開發(fā)項目過程中爭取進行小股操盤,對經(jīng)營不佳的非主業(yè)項目進行整合壓減,降低投資風險。最后,通過拓寬融資渠道,降低公司負債水平,優(yōu)化融資結構。軌道交通車輛基地一體化開發(fā)涉及TOD模式的所有業(yè)態(tài)類型,體量巨大、物業(yè)多元、實現(xiàn)大量人流導入,因而是“TOD智慧生態(tài)圈”的最優(yōu)模式,公司的盈利能力進一步優(yōu)化將有助于提高企業(yè)價值和實現(xiàn)“亞洲軌道物業(yè)專家”愿景。
【學位單位】：北京交通大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2019
【中圖分類】：F299.233.42
【部分圖文】：

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