發(fā)布時(shí)間：2020-11-17 14:53

　　 當(dāng)前房地產(chǎn)市場土地紅利不再,規(guī)�；�房地產(chǎn)企業(yè)的高速增長一方面帶來高比例的資金占用導(dǎo)致負(fù)債率居高不下,另外一方面市場風(fēng)險(xiǎn)將帶來銷售去化風(fēng)險(xiǎn),因此,單純靠規(guī)模擴(kuò)張做大做強(qiáng)的模式無法持續(xù)。在131家上市房地產(chǎn)企業(yè)中,歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降的房地產(chǎn)企業(yè)企數(shù)量超過25%,行業(yè)凈利潤水平開始進(jìn)入下行狀態(tài)。2017年開始的宏觀調(diào)控使得中國不少激進(jìn)型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇滑鐵盧,而一些有著鮮明特色的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪周期中與大型房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)峰競爭,表現(xiàn)穩(wěn)固。近年來,隨著國家對城市發(fā)展和軌道交通建設(shè)的重視與支持,全國多個(gè)城市進(jìn)入軌道交通開發(fā)建設(shè)快行道。京投發(fā)展從十年前進(jìn)入到軌道物業(yè)領(lǐng)域到深耕“TOD智慧生態(tài)圈”,在不斷自我強(qiáng)化核心能力的同時(shí),也成功打造了自身的企業(yè)護(hù)城河,成為房地產(chǎn)領(lǐng)域有著核心競爭力的典型企業(yè)代表。以品質(zhì)剛需為受眾群體、軌道物業(yè)為核心競爭力的京投發(fā)展也憑借自己的產(chǎn)品定位得以在這輪宏觀調(diào)控中保持自己的發(fā)展步調(diào)。近年來,京投發(fā)展凈利潤始終保持增長狀態(tài),成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來少有保持凈利率持續(xù)增長的地產(chǎn)品牌。本文通過對京投發(fā)展近年的盈利能力進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)其存在以下幾個(gè)問題:第一,土地儲(chǔ)備不連續(xù),利潤籌劃受限;第二,業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不均衡,經(jīng)營改善緩慢;第三,控股合作開發(fā),投資風(fēng)險(xiǎn)較大;第四,融資方式單一,資本結(jié)構(gòu)不合理。企業(yè)的財(cái)務(wù)問題往往與企業(yè)戰(zhàn)略布局和經(jīng)營管理方式息息相關(guān),第一,京投發(fā)展一直堅(jiān)持“以北京為中心,以軌道交通為依托”的發(fā)展戰(zhàn)略,憑借大股東在軌道交通行業(yè)的壟斷地位和資源傾斜,公司擁有在北京市場的軌道物業(yè)項(xiàng)目土地獲取的優(yōu)勢,已成功獲取并開發(fā)三個(gè)軌道物業(yè)項(xiàng)目,但是由于該類項(xiàng)目土地推出的時(shí)間不確定、不規(guī)律、不連續(xù),加大了公司對項(xiàng)目利潤籌劃的難度。第二,京投發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為房地產(chǎn)銷售,占公司營業(yè)收入的95%以上,核心競爭力產(chǎn)品軌道物業(yè)項(xiàng)目不能滿足供貨需求時(shí),對公司經(jīng)營的現(xiàn)金流和盈利水平具有重要影響。第三,在公司合作開發(fā)的項(xiàng)目中,公司持有的股權(quán)比例一般較高,資金占用金額較大,另外部分投資參股公司連續(xù)超額虧損,給公司帶來了較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。第四,由于TOD項(xiàng)目體量大,開發(fā)周期長,建設(shè)資金需求較大,給公司形成了巨大的融資壓力,過于依賴股東借款使得公司的整體負(fù)債水平較高。為了優(yōu)化京投發(fā)展的盈利能力,基于公司提出的全新商業(yè)模式“TOD智慧生態(tài)圈”,提出以下幾點(diǎn)優(yōu)化建議:首先,公司要繼續(xù)深耕軌道物業(yè)主業(yè),強(qiáng)化土地資源儲(chǔ)備,將TOD模式向進(jìn)行復(fù)制推廣,加快規(guī)模擴(kuò)張;其次,基于市場發(fā)展和需求,拓展業(yè)務(wù)范圍,尋找新的利潤增長點(diǎn),保持公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展;再次,在合作開發(fā)項(xiàng)目過程中爭取進(jìn)行小股操盤,對經(jīng)營不佳的非主業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整合壓減,降低投資風(fēng)險(xiǎn)。最后,通過拓寬融資渠道,降低公司負(fù)債水平,優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。軌道交通車輛基地一體化開發(fā)涉及TOD模式的所有業(yè)態(tài)類型,體量巨大、物業(yè)多元、實(shí)現(xiàn)大量人流導(dǎo)入,因而是“TOD智慧生態(tài)圈”的最優(yōu)模式,公司的盈利能力進(jìn)一步優(yōu)化將有助于提高企業(yè)價(jià)值和實(shí)現(xiàn)“亞洲軌道物業(yè)專家”愿景。
【學(xué)位單位】：北京交通大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：F299.233.42
【部分圖文】：

圖１?２００７－２０１７年地價(jià)與房價(jià)增速??資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局??

圖２論文研究框架??

圖３?ＴＯＤ模式規(guī)劃示意圖??交通為導(dǎo)向的物業(yè)開發(fā)，包括交通軌道沿線、站點(diǎn)和車輛商業(yè)等物業(yè)，一方面使得公共交通土地獲得最大化的開發(fā)模式將多樣化的城市功能集中布置在公共交通站點(diǎn)周邊，
【參考文獻(xiàn)】

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1 張文慧;王輝;;中國企業(yè)戰(zhàn)略型領(lǐng)導(dǎo)的三元模式[J];管理世界;2013年07期

2 申志東;;運(yùn)用層次分析法構(gòu)建國有企業(yè)績效評價(jià)體系[J];審計(jì)研究;2013年02期

3 盧亞群;;基于平衡計(jì)分卡的企業(yè)戰(zhàn)略績效評價(jià)體系研究[J];財(cái)會(huì)通訊;2013年05期

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本文編號：2887633