發(fā)布時(shí)間：2014-07-27 09:37

規(guī)定建筑物區(qū)分所有的必要性
 
    第二次世界大戰(zhàn)之后，各個(gè)國家都出現(xiàn)了住房危機(jī)。為了解決人們的居住問題，各國政府都紛紛興建高層建筑物。對(duì)此，各國政府相繼制定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律或者修改原有的民法以調(diào)整不同的所有權(quán)人之間的關(guān)系。比如比如法國的《住宅分層所有權(quán)法》、日本的《建筑物區(qū)分所有法》、奧地利的《區(qū)分所有權(quán)法》、德國的《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)的法律》、美國的《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)之形態(tài)法》、英國的《住宅法》。還有我國香港的《多層大廈條例》、臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》。
    而我國在這方面始終沒有一部專門的法律來規(guī)范業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，只是在《土地登記規(guī)則》中有些規(guī)定。07年的10月份《物權(quán)法》在眾人的期盼中出臺(tái)，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)，用了一章十三條做出了規(guī)定，但這些規(guī)定卻非常粗糙，籠統(tǒng)，可操作性并不強(qiáng)。與其他國家以及我國香港臺(tái)灣地區(qū)相比，顯得過于單薄。
 
我國這方面規(guī)定存在的幾個(gè)問題
 
   《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危機(jī)建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”
   這兩條是物權(quán)法中關(guān)于共有部分和專有部分的全部規(guī)定，很明顯七十一條告訴我們，可以占有使用收益處分專有部分，但是關(guān)于建筑物中哪些屬于專有部分去只字未提。不但沒有具體的規(guī)定，甚至連一個(gè)抽象的規(guī)定也沒有。這就使得在實(shí)際操作過程中要由法官來自由裁量，這樣看起來是顯得靈活，可以具體問題具體分析，但實(shí)際上沒有一個(gè)抽象的界定（比如專有部分應(yīng)該具備什么樣的特點(diǎn)），會(huì)使得在斷案的過程中無法可依。
    關(guān)于專有部分的界定應(yīng)當(dāng)是業(yè)主最為關(guān)心的問題，因?yàn)闃I(yè)主對(duì)專有部分是可以占有使用收益處分的，專有部分的確定直接關(guān)系到業(yè)主的利益問題。這一部分也直接關(guān)系到立法之后是不是真的能起到定紛止?fàn)幍淖饔�。專有部分范圍過大，影響整個(gè)小區(qū)的合理利用，專有部分范圍過小，又影響業(yè)主行使權(quán)利。比如建筑物的外墻面、樓頂平臺(tái)，是規(guī)定為專有更為合理還是共有更為合理？以建筑物的外墻為例，若規(guī)定建筑物的外墻為專有，那么業(yè)主按自己的喜好和需要，更改自家外墻的顏色以及懸掛各種物品甚至廣告牌，這對(duì)其他業(yè)主的居住環(huán)境勢(shì)必造成很大的影響；而如果規(guī)定為共有，則業(yè)主要在自家的外墻上更改顏色或懸掛物品，還要經(jīng)整座樓甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主的同意，真是麻煩之極。從這個(gè)例子可以看出專有部分的界定（特別是這些特殊部位的界定），筆耕文化傳播，這么一個(gè)看似簡(jiǎn)單的問題，在生活中將會(huì)被無限放大，引發(fā)的麻煩，可能是我們始料不及的。所以法律的規(guī)定怎樣才算是可操作性強(qiáng)，最簡(jiǎn)單的回答就是——事無巨細(xì)。不然德國法國這些有名的民法發(fā)達(dá)的國家，何以民法典達(dá)到幾千條之多。
    我們可以從其他地方的立法以及我們自己的立法中看到，建筑物區(qū)分所有中的所有權(quán)，其絕對(duì)權(quán)的性質(zhì)表現(xiàn)的并不是很突出，反而對(duì)所有權(quán)的制約成為一個(gè)特點(diǎn)。
建筑物區(qū)分所有權(quán)中無論是共有還是專有，在權(quán)利的行使上都對(duì)所有權(quán)的絕對(duì)權(quán)性質(zhì)做出了較為嚴(yán)格的限制，即使是專有也是如此。在整個(gè)建筑物區(qū)分所有的制度中，很多規(guī)定都能體現(xiàn)出這種特點(diǎn)，我認(rèn)為這可以說是區(qū)分所有權(quán)立法的一個(gè)靈魂。在保證業(yè)主能正常使用這樣一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)之下，盡量不對(duì)我的你的還是他的做過分清晰的區(qū)分，因?yàn)槭聦?shí)就是很多人住在一座建筑里，很多人住在一個(gè)小區(qū)中，這種最初的狀態(tài)就決定了，你不是唯一的所有權(quán)人，你的所有權(quán)必須受到限制。
    海德格爾曾經(jīng)說過這樣一句話：“法律與自發(fā)之源本無關(guān)，而是顯示出一種非原本之虧空方式，法律世界是在日�，F(xiàn)實(shí)徒然的，是人的墮落。”姑且不問，人在某一個(gè)領(lǐng)域要墮落到什么程度，才需要法律來約束。至少我們可以看到，法律的保護(hù)職能不是它唯一的，甚至不是最重要的，而它的限制職能才是最重要的，或者說保護(hù)和限制只是一個(gè)問題的兩個(gè)方面而已。
    有些人可能會(huì)問，既然是所有權(quán)就是絕對(duì)權(quán)，那么受到了這么多限制，這還叫所有權(quán)嗎？民法就像一棵千年老樹，它身上的枝節(jié)非常的多，并且還會(huì)不斷的長(zhǎng)出新的枝節(jié)。從古羅馬法到現(xiàn)在，民法的發(fā)展壯大是一個(gè)事實(shí)，這是縱向來說；從橫向上，各個(gè)國家在同一個(gè)時(shí)期的民法差異也非常的大。我覺得現(xiàn)在很多學(xué)者特別怕觸動(dòng)所謂的民法的根基、傳統(tǒng)、體系。比如haupt教授在提出事實(shí)契約這一革命性理論的時(shí)候，他主張應(yīng)該放棄以意思表示作為契約關(guān)系成立的基礎(chǔ)，另尋客觀要件。很多學(xué)者反對(duì)他的觀點(diǎn)，就是因?yàn)樗�觸動(dòng)到了民法的根基。事實(shí)上我也不贊成確立事實(shí)契約，但原因不應(yīng)該是它觸動(dòng)了民法的根基，而是這種情況還不夠普遍，沒到時(shí)機(jī)。
    

 

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