摘　要：

摘　要：鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展是我國的重要戰(zhàn)略部署，在此進(jìn)程中，農(nóng)民的生活環(huán)境和生活方式都發(fā)生了巨大的變化，而物業(yè)管理是新型社區(qū)居民生活質(zhì)量的重要保證工作，本文對(duì)成都鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新型社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀做了分析，并就存在問題提出建議。

關(guān)鍵詞：

關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化;新型農(nóng)村社區(qū);物業(yè)管理

　　一、 成都鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)展情況

　　成都“十一五”規(guī)劃建議將成都發(fā)展為中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市;按照優(yōu)化布局、突出重點(diǎn)、循序漸進(jìn)、集約發(fā)展的原則，堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，形成“一城三圈六走廊”的空間發(fā)展格局(注：一城指中心城;三圈，第一圈層是指中心城，第二圈層是指龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣的行政區(qū)域，第三圈層是指都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、大邑縣、新津縣、蒲江縣、金堂縣的行政區(qū)域;六走廊是指中心城—華陽—正興、中心城—雙流—新津—蒲江、中心城—溫江—邛崍、中心城—郫縣—都江堰、中心城—新都—青白江—金堂、中心城—龍泉。新一輪城市總體規(guī)劃從優(yōu)化中心城市功能，強(qiáng)化中心城市與周邊衛(wèi)星城的內(nèi)在聯(lián)系入手，強(qiáng)調(diào)以中心城市為中心，逐步形成衛(wèi)星城與中心城市一體化的都市圈。

　　按照城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分階段改造城市邊緣地區(qū)村莊，逐步將農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城市居民。

　　二、 新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理形式

　　原有分散居住、獨(dú)門獨(dú)院的農(nóng)民居住方式，改變?yōu)槌擎?zhèn)的集中、樓房居住。由于樓上樓下的居住，會(huì)出現(xiàn)各種摩擦，為協(xié)調(diào)鄰里的關(guān)系，維護(hù)社區(qū)的和睦，需要專業(yè)人員的介入;社區(qū)的清潔、安全、綠化、秩序等也更加復(fù)雜，需要專業(yè)人員的管理。物業(yè)管理成為保證新型農(nóng)村社區(qū)居民生活質(zhì)量重要的一項(xiàng)工作。

　　目前，成都新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理主要有三種模式。一是市場(chǎng)化“托管”。

　　以物業(yè)服務(wù)合同為基礎(chǔ)的委托服務(wù)，通過市場(chǎng)招投標(biāo)的方式，委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司代為管理，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。二是集體性的“共管”。以社區(qū)居委會(huì)為主、業(yè)主參與的物業(yè)服務(wù)，主要針對(duì)農(nóng)村社區(qū)的現(xiàn)狀和居民生活習(xí)慣特點(diǎn)，由集體出資，社區(qū)安排人員，為新型農(nóng)村社區(qū)提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化、維修、秩序維護(hù)等服務(wù)。三是業(yè)主自治管理的“自管”。以物業(yè)管理法規(guī)為基礎(chǔ)的自治服務(wù)，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為主導(dǎo)，安排物業(yè)服務(wù)人員，為居民提供最基本的物業(yè)服務(wù)，收取保本的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　成都新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)

　　等方面的內(nèi)容。常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：(1)房屋建筑主體的管理;(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;(4)綠化管理;(5)治安管理;(6)消防管理;(7)車輛道路管理;(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。

　　。專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為滿足一部分業(yè)主的需要而提供或協(xié)助提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布，當(dāng)住房需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可自行選擇。如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、金融服務(wù)以及代理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，組織開展文化娛樂活動(dòng)等。委托特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，如老年人的護(hù)理、接送兒童上學(xué)、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。目前情況，成都新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理以常規(guī)服務(wù)為主。

　　三、 鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在的物業(yè)管理問題

　　(一)缺乏維修資金。產(chǎn)權(quán)不清，主體不明，公房、私房和集體房混在一起。公用設(shè)備設(shè)施完好時(shí)，大家使用，但設(shè)備設(shè)施損壞時(shí)，沒錢修，沒人管。

　　(二)業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)于新型農(nóng)村社區(qū)的業(yè)主，還不能適應(yīng)城市的新社會(huì)環(huán)境及社會(huì)生活方式，處于一種城鎮(zhèn)居民與小區(qū)農(nóng)民，兩個(gè)人群兩種文化在一定程度上分割的狀態(tài)。他們認(rèn)為房子是自己的，傳統(tǒng)的生活方式是想做什么就做什么，受到物業(yè)管理的限制，心理無法接受，物業(yè)法律法規(guī)意識(shí)基本空白。另外，對(duì)于每月一次的水電氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)繳納等消費(fèi)還不適應(yīng)，缺乏花錢買服務(wù)的意識(shí)，也使得物業(yè)收費(fèi)難度非常大。

　　(三)專業(yè)物業(yè)管理人員稀缺。物業(yè)管理是綜合性管理，涉及到供水、供電、供氣、施工、綠化等各個(gè)方面，不僅需要管理人才專業(yè)化，還需要管理人員高素質(zhì)，而目前新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理人員參差不齊，專業(yè)技能低，思想素質(zhì)差。

　　(四)目前新型農(nóng)村社區(qū)的一些工程設(shè)施投資構(gòu)成復(fù)雜，投入渠道廣泛，工程類型多樣，不一定全部都是歸集體所有。在物業(yè)管理中要特別注意股份組成、產(chǎn)權(quán)界定和工程性質(zhì)的確定，這些使得物業(yè)管理更加復(fù)雜。

　　四、物業(yè)管理問題的解決建議

　　(一)逐步推進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化。由于農(nóng)村城市化發(fā)展是一個(gè)漸進(jìn)的過程，居民經(jīng)濟(jì)收入的提高也是一個(gè)漸進(jìn)增加的過程，不同收入的居民對(duì)住房規(guī)格、功能設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務(wù)質(zhì)量也有不同層次的需要。在此，新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理規(guī)范化也需要一個(gè)過程。

　　初期，主要是將物業(yè)管理理念引入新社區(qū)，針對(duì)各社區(qū)不同的特點(diǎn)，可以托管、共管、自管三種方式并行，保證社區(qū)居民生活的穩(wěn)定;加大宣傳力度，讓社區(qū)居民具備物業(yè)服務(wù)的意識(shí)。

　　提升階段，加強(qiáng)物業(yè)管理的法制化。一方面，通過招聘、培訓(xùn)方式提升物業(yè)管理人員的素質(zhì)，提高服務(wù)水平;另一方面，規(guī)范運(yùn)用物業(yè)法律法規(guī)開展工作。

　　成熟階段，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采用招標(biāo)等形式，引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司，新型農(nóng)村社區(qū)與城鎮(zhèn)小區(qū)管理相接軌。

　　(二)物業(yè)管理提前介入城鎮(zhèn)化進(jìn)程，把握主動(dòng)權(quán)。這既需要政府層面重視發(fā)揮物業(yè)管理在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的積極作用，將物業(yè)管理編制到城鎮(zhèn)統(tǒng)籌規(guī)劃中去，也需要物業(yè)企業(yè)通過申請(qǐng)、宣傳、推介等形式加入城鎮(zhèn)化發(fā)展行列，更需要物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新管理服務(wù)，得到市場(chǎng)認(rèn)可。

　　(三)增加農(nóng)民對(duì)新社區(qū)的歸屬感。農(nóng)民居住環(huán)境和生活方式的改變，使得原有住戶的交流減少，而與城市居民之間的融合速度又較慢，其精神層面的需求難以得到滿足�？赏ㄟ^開展各類娛樂、文體、交流活動(dòng)，增強(qiáng)農(nóng)民對(duì)新社區(qū)的歸屬感�？赏ㄟ^親近農(nóng)民、熟悉農(nóng)民、摸清農(nóng)民的特點(diǎn)，了解實(shí)際問題，提供相應(yīng)服務(wù)，讓農(nóng)民安居樂業(yè)，盡快融入新社區(qū)，使人盡快城鎮(zhèn)化。