1  引言

1.1  選題背景及研究目的

1.1.1  選題背景

2015 年，通州區(qū)被定為“北京市行政副中心”，目前通州寫字樓市場仍處于初級(jí)發(fā)展階段，國內(nèi)甲級(jí)品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目暫無，區(qū)域客戶品質(zhì)一般且客戶量有限，租金水平偏低，良好的商務(wù)辦公氛圍尚未形成，且自 2013 年至 2020 年，區(qū)域市場寫字樓供應(yīng)量總計(jì)近 200 萬平米，根據(jù)目前市場調(diào)研情況預(yù)計(jì)，銷售面積將超過 60%，這些基礎(chǔ)條件大大提高了持有寫字樓項(xiàng)目的難度，本文以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在通州運(yùn)河核心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目擬持有經(jīng)營為基點(diǎn)，展開對(duì)通州寫字樓市場的深入研究，從而尋找項(xiàng)目持有經(jīng)營的突破口。

1.1.2  研究目的

本文通過對(duì)寫字樓新興發(fā)展區(qū)域的研究，梳理相關(guān)市場特點(diǎn)，并通過研究結(jié)果尋找持有項(xiàng)目收益最大化的策略與方法，達(dá)到未來同類項(xiàng)目可借鑒。

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1.2  研究內(nèi)容、研究方法及解決的關(guān)鍵問題

1.2.1  研究內(nèi)容及研究方法

本文研究內(nèi)容包括市場現(xiàn)狀研究、未來發(fā)展預(yù)測、市場產(chǎn)品比對(duì)、客戶需求研究等，采用實(shí)證研究、比較分析及定量分析等方法對(duì)以上內(nèi)容進(jìn)行研究說明。

1.2.2  解決的關(guān)鍵問題

根據(jù)市場調(diào)研分析，在通州寫字樓市場處于初級(jí)發(fā)展階段、新增客戶量難以支撐未來幾年寫字樓大面積集中供應(yīng)的背景下，以解決客戶痛點(diǎn)為導(dǎo)向進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，通過不同的產(chǎn)品布局及產(chǎn)品設(shè)計(jì)使目標(biāo)項(xiàng)目收益最大化。

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2  北京市寫字樓租賃市場概述

2.1  北京甲級(jí)寫字樓分布及存量情況

2.1.1  北京甲級(jí)寫字樓分布情況

2.1.2  北京甲級(jí)寫字樓存量情況

北京甲級(jí)寫字樓市場主要由 CBD、CBD 周邊、東二環(huán)、東長安街、燕莎、金融街、中關(guān)村等七個(gè)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)及以望京、亞運(yùn)村、北三環(huán)及南二環(huán)等為代表的新興商務(wù)區(qū)構(gòu)成。以天安門中軸線為界，北京寫字樓市場又可分為東部市場和西部市場。其中，東部市場包括 CBD、CBD 周邊、東二環(huán)、東長安街、燕莎等區(qū)域。西部市場則主要由金融街、中關(guān)村兩個(gè)子市場組成。截至 2015 年末，北京甲級(jí)寫字樓市場可租賃存量約為 1010 萬平米，其中 CBD 為就存量而言最大的商務(wù)區(qū)，其存量占全市總存量的 23%。

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2.2  北京甲級(jí)寫字樓市場表現(xiàn)情況及展望

2.2.1  供應(yīng)、吸納及空置率情況

北京甲級(jí)寫字樓市場供給高峰出現(xiàn)在 2007 年至 2009 年，此期間年均供給量達(dá)到91.3 萬平方米。由于 2008 年底至 2009 年上半年的全球金融危機(jī)遏制了企業(yè)擴(kuò)張需求，導(dǎo)致同期年均凈吸納量僅為供給的 65%。大量新增供給的入市及低迷的需求推升全市整體空置率在 2009 年底達(dá)到 19.6%的歷史最高值。

然而，北京甲級(jí)寫字樓市場在 2010 年至 2012 年迅速發(fā)生轉(zhuǎn)變。該期間供給較為有限，年均供給量僅為 23.8 萬平方米，但由于政府經(jīng)濟(jì)刺激措施下內(nèi)資企業(yè)擴(kuò)張迅猛，同期凈吸納量達(dá)到供給的 3.0 倍。強(qiáng)勁的需求加之有限的供給致使全市整體空置率于 2012 年底跌至 3.0%。

隨后，2013 年與 2014 年兩年的供給量開始回升，年均新增供給量為 32.5 萬平方米。同時(shí)年均凈吸納量也達(dá)到 22.6 萬平方米，占供給量的 69.4%。截至 2014 年末，整體空置率水平穩(wěn)定在 4.8%。

2015 年，全年凈吸納量達(dá)到 42 萬平米。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融、理財(cái)?shù)裙�司迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，金融行業(yè)成為甲級(jí)寫字樓租賃市場上最大的需求來源，占到全年總需求的34%，另一大需求來源則是 IT 企業(yè)及高科技企業(yè)，占到全年需求的 25%，總體來看內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)需求，占全年總成交的 7 成。全市甲級(jí)寫字樓空置率依然保持低位為3.6%。

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3   通州區(qū)市場情況分析............................ 5

3.1   區(qū)位分析 ................. 5

3.2   區(qū)域規(guī)劃 .................. 7

4   運(yùn)河核心區(qū)區(qū)域市場分析 .................. 15

4.1   區(qū)域土地市場分析 ........................15

4.1.1   功能分布及規(guī)劃參數(shù) ............... 15

4.1.2   地塊現(xiàn)狀分析 ............ 17

5   目標(biāo)項(xiàng)目建議 .............. 31

5.1   目標(biāo)項(xiàng)目基本情況 .........31

5.2   項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................. 31

5  目標(biāo)項(xiàng)目建議

5.1  目標(biāo)項(xiàng)目基本情況

該項(xiàng)目位于通州運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)，非地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目類型為綜合體，總建筑面積約 30 萬平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)包括公寓、購物中心及寫字樓。

第一，地緣性客戶為主。由于通州核心區(qū)現(xiàn)階段并沒有較明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策導(dǎo)向，因此短期內(nèi)吸引外來型需求的能力較弱，大部分的租賃需求則會(huì)來自于通州區(qū)域的內(nèi)源性需求，隨著通州經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新注冊(cè)企業(yè)和區(qū)域內(nèi)的原有企業(yè)的對(duì)辦公空間的升級(jí)在不斷增加，成為租賃需求的主要來源。

地緣性客戶主要以中小型民營企業(yè)為主，主要行業(yè)為專業(yè)服務(wù)、中小型金融、互聯(lián)網(wǎng)科技、貿(mào)易和教育等。該類客戶對(duì)租金較為敏感，現(xiàn)階段能夠承受的租金在90-120 元/月/平方米之間，對(duì)寫字樓品質(zhì)有一定要求但不是主要考慮因素。

第二，CBD 及 CBD 周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)外溢客戶為輔。近兩年，，CBD 及周邊區(qū)域由于租金水平一直處于市場高位，很多企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下進(jìn)行成本控制，致使一些企業(yè)和部分企業(yè)的后臺(tái)部門在向外逐漸轉(zhuǎn)移，如文化傳媒、互聯(lián)網(wǎng)科技等企業(yè)、金融后臺(tái)部門、數(shù)據(jù)中心、技術(shù)開發(fā)部門等，該類客戶注重成本的節(jié)約，對(duì)區(qū)位無絕對(duì)要求，因此該類客戶可作為項(xiàng)目客戶的補(bǔ)充。

第三，區(qū)域新增客戶為補(bǔ)充。隨著市政府的逐步向通州遷移，也將會(huì)帶來相關(guān)下游企業(yè)的租賃需求，如專業(yè)服務(wù)、文化傳媒等行業(yè)，但預(yù)計(jì)需求量將較小，同時(shí)也存在著一定的不確定因素。

第四，隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的新增優(yōu)質(zhì)客戶作為未來項(xiàng)目調(diào)整的方向。就目前市場情況而言，至 2017 年項(xiàng)目入市，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶動(dòng)的新增需求預(yù)計(jì)相當(dāng)有限，預(yù)計(jì)至 2020 年前后，待區(qū)域整體成熟后，會(huì)逐步呈現(xiàn)京津冀區(qū)域亦或是環(huán)渤海區(qū)域客戶對(duì)本區(qū)域的需求，故目前以項(xiàng)目的有效持有經(jīng)營的導(dǎo)向暫不考慮該類客戶，待該類需求逐步展現(xiàn)后作為項(xiàng)目的優(yōu)化方向考慮。

在項(xiàng)目未來項(xiàng)目的租賃過程中，如何利用區(qū)域的規(guī)劃，獲得行業(yè)優(yōu)惠減免政策，也將是未來項(xiàng)目客戶選擇的另一條路徑。

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6  總結(jié)

6.1  通州寫字樓市場評(píng)價(jià)

綜合通州區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及寫字樓市場的實(shí)際表現(xiàn)，目前通州寫字樓市場處于初級(jí)發(fā)展階段，歸結(jié)相關(guān)特點(diǎn)如下：

第一，規(guī)模性的商務(wù)氛圍暫未形成，市場存量相對(duì)有限，分布較為分散，市場需求量較小但增速明顯；

第二，寫字樓市場供應(yīng)大多以散售型為主，持有經(jīng)營項(xiàng)目幾乎為空白；

第三，由于需求導(dǎo)致寫字樓銷售價(jià)格與公寓、住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格倒掛；

第四，區(qū)域租金水平處于北京市場較低水平，相對(duì)于 CBD 核心區(qū)的 1/3 左右；

第五，市場客戶以地緣性客戶為主，新增客戶量較少且以中小型企業(yè)為主，對(duì)租金成本較為敏感，對(duì)寫字樓品質(zhì)無絕對(duì)性要求

同時(shí)根據(jù)目前運(yùn)河核心區(qū)區(qū)域規(guī)劃、政府主導(dǎo)力度及建設(shè)進(jìn)度判斷，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展成熟仍需較長一段時(shí)間的沉淀，歸結(jié)如下：

第一，自 2015 年開始，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲞M(jìn)入快速增量階段，依照目前市場吸納情況，市場實(shí)際去化將需要較長的過程；

第二，根據(jù)目前了解，由于目前政府的引導(dǎo)力度不夠，區(qū)域內(nèi)大多在建寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃持有比例偏低，如政府不能有力的引導(dǎo)與控制，在以散售項(xiàng)目為主的寫字樓供應(yīng)布局的情況下，較難形成產(chǎn)業(yè)的聚集及區(qū)域商務(wù)品質(zhì)的有效提升；

第三，根據(jù)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)度判斷，至 2020 年區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)才基本完成，待區(qū)域發(fā)展成熟仍需較長一段時(shí)間；

第四，目前政府對(duì)于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策尚未明確，未來發(fā)展方向不夠清晰。

參考文獻(xiàn)（略）